Nöbetçi Eczaneler
Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli Hızlı Tren Projesi’nin bölgedeki ulaşım ve ekonomik hareketliliğe etkisi değerlendirilirken, gayrimenkul piyasasında oluşabilecek beklentilerin de dikkate alınması gerektiği belirtildi.
Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı’nın Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli Hızlı Tren Projesi kapsamında Bursa–Bandırma kesimini 2028 yılında işletmeye alma hedefini sürdürmesi, Bandırma’nın geleceği açısından önemli bir ulaşım yatırımını yeniden gündeme taşıdı.
Hızlı tren projesinin yalnızca ulaşım alanında değil, Bandırma’daki gayrimenkul piyasasında da etkiler oluşturabileceğine dikkat çeken SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Uzay Keskin, projenin bölgedeki ekonomik ve mekânsal gelişimle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtti. Keskin, “Bandırma açısından meseleye yalnızca ‘hızlı tren geliyor’ şeklinde bakmanın eksik olduğunu düşünüyorum. Bandırma zaten limanı, sanayisi, demiryolu ve karayolu bağlantılarıyla önemli bir ulaşım ve üretim merkezi. Hızlı tren projesi ise bu yapıya yeni ve güçlü bir bağlantı daha ekliyor. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı’nın açıklamalarına göre Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli hattı 201 kilometre uzunluğunda ve saatte 250 kilometre tasarım hızına göre inşa ediliyor. Bursa–Bandırma arasındaki 95 kilometrelik kesimin 2028 yılında işletmeye alınması hedefleniyor. Bakanlık ayrıca hattın tamamı için yıllık yaklaşık 30 milyon yolcu ve 59 milyon ton yük kapasitesinden söz ediyor. Dolayısıyla burada sadece yolcu taşımacılığından değil, bölgenin üretim ve lojistik altyapısıyla ilişkili daha büyük bir ulaşım yatırımından bahsediyoruz.” dedi.
“Hızlı tren Bandırma’ya gelmeden fiyatı gelebilir”
Büyük altyapı yatırımlarının gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisinin yatırımın tamamlanmasından önce başlayabileceğini belirten Keskin, piyasanın beklentileri fiyatlara yansıtabileceğini söyledi. Keskin, “Gayrimenkul piyasasının ilginç taraflarından biri burada ortaya çıkıyor. Büyük altyapı yatırımlarının değer üzerindeki etkisi çoğu zaman projenin açıldığı gün başlamaz. Proje kesinleştikçe, güzergâh belirginleştikçe ve gerçekleşme ihtimali güçlendikçe piyasa gelecekte oluşabilecek faydayı bugünkü fiyatlara yansıtmaya başlayabilir. Yani bir anlamda hızlı tren Bandırma’ya gelmeden fiyatı gelebilir.Ancak burada çok önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. Beklentiyle yükselen fiyat ile taşınmazın gerçek ekonomik değerindeki artış aynı şey değildir. Bir bölgede satıcıların fiyatlarını artırması, o bölgedeki bütün taşınmazların aynı oranda değer kazandığı anlamına gelmez.” dedi.
Hızlı tren yatırımının gayrimenkul üzerindeki etkisinin değerlendirilmesinde yalnızca güzergâha olan mesafenin dikkate alınmaması gerektiğini belirten Keskin,”Gayrimenkul değerlemesinde bir ulaşım yatırımının etkisini incelerken yalnızca projeye olan mesafeye bakılmaz. Taşınmazın imar durumu, kullanım fonksiyonu, ulaşılabilirliği, çevresindeki ekonomik faaliyetler, gelecekte oluşabilecek talep, planlama kararları ve gerektiğinde kamulaştırma etkileri birlikte değerlendirilmelidir. Üstelik konut, ticari gayrimenkul, sanayi arsası ve tarım arazisinin aynı projeden etkilenme biçimleri birbirinden farklıdır. Bu nedenle vatandaşın sadece ‘Buradan hızlı tren geçecekmiş’ bilgisine dayanarak yatırım kararı vermesini sağlıklı bulmam. Büyük projeler fırsat yaratabilir ancak aynı zamanda beklenti üzerinden ciddi bir spekülasyon da oluşturabilir.” diye konuştu.
“Asıl soru Bandırma’nın ekonomik ve mekânsal gelişim yönü”
Bandırma’nın mevcut ulaşım ve üretim altyapısının da hızlı tren projesiyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirten Keskin, projenin bölgedeki ekonomik ve lojistik bağlantılar açısından önemine dikkat çekti. Keskin, “Ben konuyu tek tek arsa fiyatlarından daha geniş okumamız gerektiğini düşünüyorum. Bandırma’nın avantajı yalnızca hızlı tren değil. Limanı var, sanayisi var, mevcut demiryolu altyapısı var, İstanbul–İzmir ulaşım aksına yakınlığı var ve Güney Marmara’nın önemli üretim merkezleriyle güçlü bir coğrafi bağlantısı bulunuyor. Bakanlığın açıkladığı güzergâhın Bursa’dan sonra TEKNOSAB, Karacabey, Dağkadı ve Kuşcenneti yönünde ilerlemesi de bu nedenle önemli. Proje Bandırma’yı yalnızca yolcu hareketliliği açısından değil, üretim ve lojistik bağlantıları bakımından da değerlendirmemizi gerektiriyor. Dolayısıyla asıl soru bana göre ‘Hızlı tren hangi arsayı ne kadar değerlendirir?’ değil, ‘Bu ulaşım yatırımı Bandırma’nın ekonomik ve mekânsal gelişim yönünü nasıl değiştirir?’ olmalı. Bu değişim doğru şehir planlaması, sanayi, lojistik ve konut politikalarıyla birlikte yönetilebilirse etkisi tek bir bölgedeki fiyat artışının çok ötesine geçebilir.” dedi.
Yatırım kararlarında yalnızca proje haberlerinin dikkate alınmaması gerektiğini belirten Keskin, şunları söyledi:
“Büyük kamu yatırımlarını takip etmek elbette gayrimenkul yatırımının önemli parçalarından biridir. Fakat yatırım kararını yalnızca bir proje haberine bağlamak doğru değildir.
Haritadaki bir demiryolu çizgisi tek başına değer yaratmaz. O hattın çevresinde oluşturduğu erişilebilirlik, ekonomik faaliyet ve gerçek talep değer yaratır.
Bu nedenle özellikle arsa ve arazi yatırımlarında beklentiden önce planlama kararlarına, hukuki duruma, kullanım kabiliyetine ve bölgenin gerçek gelişme dinamiklerine bakmak gerekir.” Haber Merkezi